리츠 투자 개념 정의
리츠(Real Estate Investment Trust)란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사로 정의할 수 있다.
리츠 투자 목적
리츠의 투자목적은 1) 인반인에게 부동산 간접투자 기회 제공 2) 부동산 가격 안정 3) 건설시장 활성화 도모 4) 부동산 산업의 발전 등으로 크게 나눌 수 있다.
1) 부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반국민의 부동산 투자 욕구를 충족함
2) 인구증가와 가구수 증가, 경제발전 등에 따른 지가상승으로 인한 투기적 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정을 도모함
3) 대표적인 내수시장 지표인 건설시장의 활성화를 도모함으로써 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자 도관체가 필요함
4) 상대적으로 산업화 진전이 늦은 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고함
요약하자면 리츠는 직접 부동산을 직접 투자하는 것보다 부동산 전문기업의 주식을 간접 투자하여 부동산으로부터 확보되는 이익을 나눠가지게 되는 것이다.
개인이 부동산을 구매할 때에 들어가는 세금, 비용, 공실 등 고려할 사항이 많지만, 리츠 주식을 구매할 경우 이러한 부담을 줄일 수 있으며 배당금을 받음으로써 이윤을 도모할 수 있게 된다.
리츠의 구조
국내 리츠는 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기관리리츠로 구분할 수 있다.
리츠의 종류별 비교
리츠의 유형
오피스 리츠는 사무실을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대한다. 고층 프라임 빌딩에서 사무실 건물의 부대시설 등을 자산으로 보유하게 된다. GBD, CBD 같은 오피스 구역이나 교외 지역 등 지역적 특성에 집중하기도 하고, 정부기관 또는 연구실 같은 특정 세입자에 중점을 두기도 한다.
리테일 리츠는 상가 등 소매 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대한다. 대형 쇼핑몰, 아울렛, 백화점 등으로 자산이 구성된다. 리테일 리츠에는 일반 임대차 계약 외에, 임차인 유치와 관련하여 책임 임대차 계약을 맺거나 운용비용(보험료, 수선비, 재산세 등)을 임차인이 지불하는 Triple Net 방식도 있다.
호텔 리츠는 호텔과 리조트 등 숙박시설을 소유 및 관리하며 운영하는 리츠이다. 호텔의 수준 및 편의시설 등의 특징에 따라 다양한 등급의 호텔을 자산으로 보유한다. 비즈니스 여행객에서 식음업장 고객, 관광객, 휴가객에 이르기까지 다양한 손님에게 서비스와 공간을 제공한다.
주거 리츠는 다양한 형태의 주거를 소유 및 관리하며 세입자에게 공간을 임대한다. 아파트, 기숙사, 고급 주택 등 주거목적으로 지어진 부동산을 보유한다. 특정 지역 및 특정 주택 형태에 기반한 부동산 컨디션에 중점을 둔다.
물류/산업 리츠는 산업 시설을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 공간을 세입자에게 임대한다. 창고 및 유통센터와 같은 특정 유형의 부동산을 자산으로 보유한다. 전자상거래에서 중요한 역할을 하며, 빠른 배송 수요를 충족하는데 도움이 된다.
복합 리츠는 다양한 유형의 부동산을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 세입자에게 임대료를 징수한다. 예를 들어, 다양화 된 리츠는 물류센터와 주거용 부동산 등으로 자산을 구성할 수 있다.
데이터센터 리츠는 고객의 데이터를 안전하게 저장할 수 있는 시설을 소유하고 관리한다. 무정전 전원 공급 장치, 공랭식 냉각기 및 물리적 보안 시스템 등
서버와 데이터를 안전하게 유지하는 데 도움이 되는 다양한 시설과 서비스를 제공한다.
※ 미국의 경우 에퀴닉스 등 데이터센터 리츠가 활발히 운영 중이지만, 국내는 데이터센터의 설비를 부동산으로 인정하느냐의 논의가 진행 중으로, 제도적 보완이 필요한 상황이기 때문에 데이터센터 리츠 유형을 별도로 구분 짓고 있지 않다.
헬스케어 리츠는 다양한 헬스케어 관련 부동산을 소유하고 관리하며, 임차인으로부터 임대료를 징수한다. 노인 생활 시설, 병원, 의료 관련 건물, 요양원 등이 자산으로 포함된다.
※ 미국, 캐나다, 싱가포르 등 병원, 노인 생활 시설 등 헬스케어 리츠가 운영되고있으나 국내 현행법상 리츠가 의료시설을 자산으로 편입하기 위해서는 제도적 보완이 필요한 상황이기 때문에 헬스케어리츠 유형을 별도로 구분 짓고 있지 않다.
인프라 리츠는 인프라 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 인프라를 점유하는 임차인에게 임대료를 징수한다. 광케이블, 무선 인프라, 통신타워 및 에너지 파이프라인 등이 포함된다.
※ 국내 주식 시장에 상장되어있는 '맥쿼리인프라'가 리츠로 자주 오해를 받고있으나, '맥쿼리인프라'는 '리츠'가 아닌 '인프라 관련 주식'이다. 현재 국내법 상 인프라 시설 개발은 부동산 개발로 인정되지 않아, 인프라 시설 개발 및 투자가 '총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다'는 부동산투자회사법 제25조 1항의 조건 충족과 관련해 논의가 진행 중이다.
